Klein, aber oho: Leben im Tiny Apartment

Schneller, höher, weiter, grösser, mehr. Dass diese Devise nicht in allen Lebensbereichen gilt, zeigt die zunehmende Nachfrage nach Tiny Apartments in der Schweiz. „Micro-Apartments sind ein Bedürfnis“, erklärt Michael Schumacher. Er ist der Architekt und mit seiner Miro Immo AG der Investor des Projekts Microcosmo der Überbauung Kleinbruggen.

Es wird eng

Seit 1970 hat sich die Zahl der Einpersonenhaushalte nahezu vervierfacht. In mehr als einem Drittel der Privathaushalte lebt nur eine Person (Haushalte und Lebensformen | Bundesamt für Statistik). Die Nachfrage nach individuellem Wohnraum für Kleinsthaushalte ist dementsprechend hoch, die Verfügbarkeit vor allem in Ballungsräumen häufig nicht gegeben. Dies erklärt eine mögliche Ursache für den Trend zur Nachfrage nach kleineren Wohnflächen, die verhältnismässig erschwinglich sind.

Michael Schumacher war dennoch angespannt, als im Dezember 2022 der Bau Kleinbruggen in Chur fertiggestellt war und die Vermietung startete. «Ich wusste nicht, ob die Nachfrage nach den Micro-Wohnungen auch wirklich da war.» Doch seine Sorge stellte sich als unbegründet heraus: Der Bedarf an Tiny Apartments besteht auch in Chur und zum heutigen Stand sind alle Wohnungen der Überbauung vermietet. Die gute Nachricht: Es wird auch immer wieder Wohnraum frei, da die Mietdauer in den Kleinstwohnungen grundsätzlich kürzer ist.

Es wohnt sich besser mit leichtem Gepäck

Betrachtet man das Durchschnittsalter der Mietenden im Kleinbruggen, offenbart sich, dass insbesondere junge Menschen den kleinen und günstigen Wohnraum schätzen. Der Grossteil der Mietenden sei deutlich unter 30 Jahre alt, bestätigt der Immobilienverwalter Livio Schlegel.

Die Anforderungen jüngerer Menschen an einen Wohnraum scheinen sich von denen ihrer Eltern zu unterscheiden. Aus einem eher langfristig angelegten und auf Sicherheit fokussiertem Denken entwickelte sich ein Bedürfnis nach Freiraum und Flexibilität, welches sich auch im Wohnraum widerspiegelt. Mit dem Angebot von möblierten oder teilmöblierten Wohnungen wird es insbesondere für Menschen, die ihr erstes eigenes Heim beziehen, finanziell einfacher und die Freiheit ist grösser. Wer benötigt schliesslich Stauraum, wenn das eigene Inventar bisher in wenigen Koffern Platz findet und die sozialen Wurzeln noch nicht fest verankert sind?

Tiny Apartments - eine Renditeperle für Investoren?

Die Verweildauer in den Tiny Apartments ist geringer, der Ein- und Auszug weniger komplex. Alle Nebenkosten, die Möblierung/Teilmöblierung sowie WLAN sind zudem im Mietpreis bereits inbegriffen. Für den erhöhten Grad an Flexibilität und die pro Quadratmeter höhere Ausbaudichte (mehr Küchen, mehr Wohnungsabschlusstüren, mehr Heizverteiler, mehr Mobiliar, etc.) sind die Baukosten pro Quadratmeter deutlich höher als im konventionellen Wohnungsbau. Der relative Quadratmeterpreis ist allerdings nur eine statistische Grösse. Für die Mieter:innen ist entscheidend, wie viel zu Monatsbeginn tatsächlich aus dem eigenen Portemonnaie bezahlt wird.

Dient Tiny Living nur der Profitmaximierung von Investor:innen, die hier pro Quadratmeter eine höhere Rendite erwirtschaften können? Michael Schumacher widerspricht dem. Er setzt im Projekt Microcosmo auf dynamische Mietpreise, die sich an der Mietdauer ausrichten. Die Mieter:innen können ihren Mietpreis selbst gestalten, indem sie sich für eine längere oder weniger lange Dauer für eine Wohnung verpflichten. Der Vermieter geht damit ein nicht unwesentliches Risiko ein. Er weiss nicht, welche Rendite er tatsächlich erwirtschaften wird, weil diese wiederum von der Mietdauer und von den Leerständen abhängt. Zudem ist die Erneuerung deutlich höher als im konventionellen Wohnungsbau. Stellt man alle flexiblen Parameter und die Investitions- und Betriebskosten gegenüber, kann im besten Fall eine gute und im schlechtesten Fall eine deutlich unterdurchschnittliche Rendite erwirtschaftet werden.

Der Ansatz entspricht in keiner Weise dem gängigen Immobilienmarkt und stellt ein Pionierprojekt dar. Hat das Konzept Erfolg, könne es allerdings der Weg zu einer fluiden und günstigen Wohnmarktsituation sein. «Es ist wie eine Belohnung für den oder die Mieter:in. Wer lange mietet, kann günstiger wohnen», so Michael Schumacher. Ansprechend für jüngere Menschen ist neben der dynamischen Preisgestaltung sicherlich auch der «Digital first»-Ansatz. Mietverträge werden online abgeschlossen, als Schlüssel dient das Smartphone, die Waschmaschinen werden via App reserviert und vor dem Gebäude steht ein Auto, welches im Car-Sharing genutzt werden kann.

Darf es etwas grösser sein?

Wenn tiny zu klein ist, besteht die Möglichkeit, eine etwas grössere Wohnung zu mieten. Sandro Janett, der als Ingenieur bei Ritter Schumacher tätig ist, wohnt in einer solchen Wohnung. «Ich will nicht im gleichen Zimmer leben und schlafen, deswegen habe ich mich nicht für ein Tiny Apartment entschieden», so Sandro. Er lebt in einer etwas geräumigeren 2 ½ Zimmerwohnung mit knapp 50 m². Ähnlich wie im Tiny Apartment gibt es durch Einbauschränke reichlich Stauraum, es bietet aber ausreichend Platz für die Gestaltung mit eigenen Möbeln.

Gemeinsam nicht einsam

Unabhängig von der Grösse des Apartments gehören gemeinschaftliche Räume zu einem Mehrwohnungshaus selbstverständlich dazu. Die Konzeption dieser Räume ist im Kleinbruggen kreativ. Betritt man den Eingangsbereich im Erdgeschoss, befindet man sich überraschenderweise in einer grossen Waschküche.

«Ich will, dass die Leute sich über den Weg laufen und in Kontakt kommen», sagt Architekt Michael Schumacher. Dementsprechend soll das Eingangsfoyer nicht nur als Waschküche, sondern als Begegnungszone dienen. Es bietet Sofas zum Verweilen, Leselampen, eine Paketstation und wirkt durch die warme Beleuchtung einladend. Das im ungezwungenen Stil gestaltete Restaurant mit Takeaway nutzt den gleichen Eingang und trägt damit auch zu einer Durchmischung bei. Man trifft sich zwangsläufig und wird früher oder später miteinander in Kontakt treten. Damit wird der Vereinzelung entgegengewirkt.

Die  grosszügige geteilte Dachterrasse mit Stühlen und Liegen darf ebenso genutzt und der Ausblick auf das umliegende Gebirge und das Leben im rasch wachsenden Viertel Kleinbruggen genossen werden.

Die Mischung macht’s – ein Quartier mit nachhaltigem Sozialkonzept

Kleine Wohnungen decken primär einen Bedarf an reduziertem Wohnraum, da Haushalte tendenziell kleiner werden und eine höhere Flexibilität nachgefragt wird. Können sie allerdings auch eine Lösung für die zunehmende Wohnungsknappheit sein?

„Bedingt“, sagt Michael Schumacher. Schliesslich werde Wohnraum nicht nur von Single-Haushalten benötigt. Auch grössere Haushaltsformen seien auf Wohnungen angewiesen und für diese komme ein Tiny Apartment grundsätzlich nicht infrage.

Das erklärt, warum die Überbauung Kleinbruggen, die aus insgesamt 13 Baufeldern besteht, in allen Bereichen auf Vielfältigkeit setzt. Es existieren Miet- und Eigentumswohnungen in unterschiedlichen Grössen und generationenübergreifendes Wohnen wird aktiv forciert: Für hilfsbedürftige, häufig ältere Menschen besteht die Möglichkeit, weitestgehend autonom zu leben und zugleich benötigte Pflege- und Unterstützungsleistungen vor Ort in Anspruch zu nehmen. Die Überbauung verfügt über eine Kindertagesstätte und ein Kindergarten ist bereits in Planung - an die kleineren Mitmenschen ist also auch gedacht. Bei Stress im Studium kann im Fitnessstudio oder im nahegelegenen Kino abgeschaltet werden und für das leibliche Wohl sorgt selbst in der strengsten Prüfungsphase das im Erdgeschoss integrierte Kebab-Restaurant.